Министерство строительства и ЖКХ России выпустило письмо от 15 сентября 2026 г. № 21654-ОГ/00, в котором разъяснило порядок действий, если собственники помещений в многоквартирном доме в течение календарного года не избрали совет МКД. Документ также уточняет, влияет ли на эту ситуацию наличие муниципальных помещений в доме.
Когда совет МКД обязателен
По общему правилу, закреплённому в части 1 статьи 161.1 ЖК РФ, собственники помещений в МКД обязаны избрать совет дома на общем собрании, если одновременно соблюдаются два условия:
-
в доме не создано товарищество собственников жилья;
-
дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
-
при этом в доме более четырёх квартир.
Именно на собственниках лежит обязанность принять решение об избрании совета, включая председателя совета.
Что происходит, если совет не избран
Если в течение календарного года решение об избрании совета МКД так и не было принято или было принято, но не реализовано, в действие вступает часть 2 статьи 161.1 ЖК РФ. В этом случае обязанность созвать общее собрание собственников возлагается на орган местного самоуправления.
Причём сделать это нужно в трёхмесячный срок. В повестку дня такого собрания включаются вопросы:
-
об избрании в доме совета МКД, в том числе председателя совета;
-
либо о создании товарищества собственников жилья.
Минстрой подчёркивает: созыв общего собрания в данном случае — не только право, но и обязанность органа местного самоуправления.
Имеет ли значение наличие муниципальных помещений
Нет, не имеет. В письме прямо указано: факт наличия или отсутствия в МКД помещений, находящихся в муниципальной собственности, значения не имеет. Орган местного самоуправления действует не как собственник конкретных помещений, а именно как орган, наделённый полномочием по проведению общего собрания. Он выступает инициатором собрания в порядке, предусмотренном статьями 44–48 ЖК РФ.
Часть 4 статьи 45 ЖК РФ допускает, что инициатором общего собрания может быть не только собственник помещения, но и иное лицо, указанное в Жилищном кодексе. Именно таким лицом в данной ситуации и является орган местного самоуправления.
Как проводится собрание
Орган местного самоуправления проводит общее собрание по обычным правилам. Решения собственников оформляются в соответствии со статьёй 46 ЖК РФ и Требованиями к оформлению протокола общего собрания, утверждёнными приказом Минстроя России от 30.04.2025 № 266/пр. В части, не урегулированной Жилищным кодексом, применяются положения главы 9.1 Гражданского кодекса РФ.
Что это значит для собственников и управляющих организаций
Для собственников помещений разъяснение служит напоминанием: если совет МКД не избран, инициативу может взять на себя орган местного самоуправления. Это не освобождает самих жителей от обязанности участвовать в собрании и принимать решение.
Для управляющих организаций важно, что при отсутствии совета МКД взаимодействие с собственниками может строиться через общее собрание, созванное муниципалитетом. А для органов местного самоуправления — это прямое указание: при бездействии собственников они обязаны в трёхмесячный срок организовать собрание и вынести на повестку вопросы избрания совета или создания ТСЖ. Наличие муниципальных квартир в доме не является ни условием, ни препятствием для исполнения этой обязанности.