Минстрой России в своём недавнем разъяснении затронул важный вопрос: как защитить свои права, если застройщик передал квартиру с недостатками и отказывается их устранять. Ведомство чётко обозначило границы своей компетенции и напомнило дольщикам о судебном порядке разрешения таких споров.
Что обязан сделать застройщик по качеству объекта
Закон обязывает застройщика передать квартиру, качество которой полностью соответствует условиям договора, проектной документации, строительным нормам и другим обязательным требованиям. Если объект передан с отступлениями, которые ухудшают его качество или делают его непригодным для проживания, у дольщика есть право выбора: потребовать безвозмездного устранения дефектов, соразмерного уменьшения цены или возмещения своих расходов на исправление недостатков.
Особенности передачи квартир в текущем году
В 2026 году действуют специальные правила приёмо-передачи объектов. Стороны могут договориться об изменении срока передачи конкретной квартиры отдельно от других помещений в доме, но только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. При этом менять проектную декларацию не требуется. Уведомление о готовности объекта может быть направлено дольщику по электронной почте.
Главное для дольщика: если при осмотре выявлены серьёзные нарушения качества, необходимо до подписания акта составить акт осмотра с участием специалиста. Если же нарушения не являются существенными, стороны просто перечисляют в передаточном акте все недостатки, которые застройщик обязан устранить бесплатно.
Почему Минстрой не даёт оценку конкретным дефектам
В своём разъяснении ведомство прямо указало: оно не уполномочено толковать нормы закона применительно к частным случаям и не даёт заключений по конкретным хозяйственным ситуациям. Письма Минстроя не являются обязательными для исполнения предписаниями и не устанавливают новых правовых норм.
Поэтому на вопрос, являются ли трещина в панорамном окне, протечка канализации или течь по стояку существенными недостатками, Минстрой ответил однозначно: это может решить только суд. Именно суд в каждом деле оценивает, были ли вообще убытки, каков их размер, есть ли причинно-следственная связь между действиями застройщика и возникшими проблемами, а также относятся ли выявленные дефекты к существенным.
Что делать дольщику при обнаружении недостатков
-
Фиксируйте всё при приёмке. Если застройщик отказывается подписывать акт с замечаниями, составьте односторонний акт осмотра, подробно опишите каждый дефект, сделайте фото и видео.
-
Привлекайте эксперта. При серьёзных нарушениях настаивайте на осмотре с участием квалифицированного специалиста — это поможет зафиксировать характер дефектов.
-
Направьте письменную претензию. В пределах гарантийного срока вы вправе предъявить застройщику требования с перечнем недостатков. Он обязан устранить их в согласованный срок.
-
Готовьтесь к суду. Если застройщик уклоняется от добровольного урегулирования, единственный путь — обращение в суд. Только суд с учётом всех обстоятельств, экспертных заключений и доказательств даст окончательную оценку.
-
Собирайте доказательную базу. Для взыскания убытков понадобится доказать не только наличие дефектов, но и их характер, причины возникновения, а также сумму расходов на исправление. Часто для этого требуется строительно-техническая экспертиза.
Главный вывод
Минстрой дал понять: оценка существенности недостатков и размера убытков — это исключительная компетенция суда, который рассматривает конкретное дело со всеми его нюансами. Дольщикам важно грамотно зафиксировать нарушения, собрать доказательства и быть готовыми к судебной защите своих прав.