Минстрой России в свежем разъяснении ответил на наболевший вопрос, который с начала 2025 года тревожит многие управляющие организации. Из-за изменений в налоговом законодательстве управляющие компании, ранее работавшие на упрощённой системе налогообложения (УСН) и не платившие НДС, с определённого момента стали признаваться плательщиками этого налога. Возникла путаница: можно ли автоматически увеличить плату за содержание жилья на сумму НДС? Нужно ли пересматривать договоры управления и проводить общие собрания? Ведомство дало чёткие ориентиры, которые мы и разберём.
Кто устанавливает размер платы за содержание
Ключевая норма, от которой отталкивается Минстрой: размер платы за содержание жилого помещения определяется на общем собрании собственников (ОСС). Управляющая организация не вправе в одностороннем порядке менять этот размер – даже если ссылается на новые налоговые обязательства.
Размер платы устанавливается с учётом предложений управляющей компании и не менее чем на один год. Если собственники на собрании не приняли решения о размере платы, то его устанавливает орган местного самоуправления (так называемая муниципальная ставка). Именно эту ставку многие УК брали за основу, если собственники ранее решили платить «как по муниципальной».
УК может увеличить плату, но только при двух условиях
Минстрой прямо указал: управляющая организация вправе изменить размер платы за содержание соразмерно увеличению налоговой нагрузки, но только если такое условие прямо прописано в договоре управления многоквартирным домом.
Если в договоре нет специальной оговорки о том, что плата может быть скорректирована при изменении налогового законодательства, то УК не имеет права просто взять и добавить НДС к тарифу. В этом случае действует общее правило – все изменения размера платы утверждаются ОСС.
Нужно ли проводить общее собрание – безусловно, да
Минстрой однозначно разъяснил: для того чтобы в плате за содержание жилья появился НДС, необходимо организовать общее собрание собственников и включить в повестку вопрос об установлении нового размера платы, который уже включает НДС.
На голосование выносится не просто «увеличение платы в связи с изменением законодательства», а именно конкретный размер платы с учётом НДС. Собственники должны проголосовать за новый тариф, и он действует с момента принятия решения (но не менее года).
Если собрание не состоялось или решение не принято – плата остаётся прежней, без НДС. УК не может в одностороннем порядке добавлять налог, даже если она фактически стала его плательщиком.
Что делать, если УК стала плательщиком НДС, а собственники не голосовали
В такой ситуации управляющая организация несёт налоговое бремя за счёт собственной прибыли. Она не может переложить этот налог на плечи жильцов без их волеизъявления. Поэтому единственный легальный способ – инициировать собрание, обосновать необходимость повышения и получить решение собственников.
При этом важно: если договор управления уже содержит условие об изменении платы при изменении налогообложения, то собрание всё равно нужно – ведь размер платы устанавливается на ОСС, и одностороннее изменение договора недопустимо.
Два важных случая, когда размер муниципальной ставки уже включает НДС или нет
Минстрой разобрал две ситуации, которые часто встречаются на практике:
-
Орган местного самоуправления при расчёте муниципальной ставки отдельно выделил величину НДС. Тогда, если управляющая компания использует эту ставку, а затем переходит с общей системы налогообложения на упрощёнку и перестаёт быть плательщиком НДС, она обязана снизить размер платы соразмерно отпавшему налогу. Иначе она получит необоснованную выгоду.
-
Муниципальный орган не выделял НДС отдельно – утвердил просто общую сумму платы без разбивки. В этом случае переход УК с одной системы на другую, даже если фактический НДС изменился, не должен приводить к изменению размера платы, установленной для собственников. То есть ни повышать, ни понижать плату в связи с налоговыми изменениями нельзя – она остаётся такой, как утверждена.
Нужно ли перезаключать договор управления из-за НДС
Если договор управления уже содержит условие о возможности изменения платы при изменении налогового законодательства – можно воспользоваться этим механизмом, но всё равно потребуется решение ОСС об утверждении нового размера платы. Если такого условия нет, то изменение платы – это изменение существенного условия договора, что требует внесения изменений в договор по соглашению сторон или через суд.
Проще говоря: провести ОСС и принять решение о новом размере платы – обязательно. А вот заключать заново договор управления с каждым собственником – скорее всего, не требуется, если решение собрания является обязательным для всех и становится приложением к договору.
Главные выводы для управляющих компаний
-
Без решения общего собрания собственников увеличить плату за содержание на сумму НДС незаконно.
-
Если собственники уже приняли муниципальную ставку без выделения НДС, то при переходе УК на уплату НДС плата не меняется – УК платит налог из своего кармана.
-
Если в договоре управления есть оговорка об изменении платы при изменении налогового законодательства – это даёт право на корректировку, но только после утверждения нового размера платы на ОСС.
-
Необходимо инициировать собрание с формулировкой вопроса: «Об установлении размера платы за содержание жилого помещения с учётом НДС».
-
Если муниципальная ставка содержит НДС отдельно, а УК перестала быть плательщиком, она обязана снизить плату – иначе это неосновательное обогащение.
Что делать, если ОСС не состоялось или решение не принято?
Плата остаётся прежней. УК не вправе начислять НДС сверх тарифа. Все риски неоплаченного налога ложатся на управляющую организацию. Выход – повторно инициировать собрание, разъясняя собственникам необходимость увеличения платы, либо пересмотреть свои расходы, чтобы уложиться в действующий тариф.