Министерство строительства и ЖКХ РФ выпустило официальные разъяснения, касающиеся требований к оформлению протоколов общих собраний собственников (ОСС), которые проводятся в заочной форме с использованием ГИС ЖКХ и региональных систем. Письмо ведомства от 10 марта 2026 года № 5247-ОГ/00 проливает свет на нюансы применения обновленного законодательства, действующего уже более полугода.
Новый регламент: Приказ № 266/пр вместо № 44/пр
Поводом для разъяснений стали изменения, внесенные Федеральным законом № 463-ФЗ от 13 декабря 2024 года. В соответствии с ними Минстрой России утвердил обновленные требования к оформлению протоколов ОСС — приказ от 30 апреля 2025 года № 266/пр, который вступил в законную силу еще 1 сентября 2025 года.
Документ заменил ранее действовавший приказ № 44/пр и уточнил правила проведения собраний в электронной форме. Как отмечают в ведомстве, новые требования направлены на обеспечение прозрачности процедур и возможность проверки их легитимности надзорными органами.
Ключевые изменения: списки участников и обязательные приложения
Согласно разъяснениям, протокол ОСС теперь должен содержать исчерпывающие сведения, позволяющие установить факт проведения собрания, состав участников и результаты голосования. Особое внимание уделяется приложениям к протоколу.
Пунктами 16 и 17 Требований установлено, что к протоколу в обязательном порядке прилагаются:
-
Списки присутствующих и приглашенных лиц. Они должны быть составлены по утвержденной форме (Приложение № 1 к Требованиям).
-
Документы, подтверждающие полномочия. Копии доверенностей и иных документов представителей собственников.
-
Бюллетени голосования. Если собрание проводилось без использования ГИС ЖКХ (в традиционной бумажной форме), письменные решения собственников также прилагаются к протоколу.
Кто есть кто: «присутствующие» против «приглашенных»
Минстрой в своем письме дал важные пояснения относительно терминологии, которая ранее вызывала вопросы у управляющих организаций и председателей ТСЖ.
-
Присутствующие лица — это непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме или их законные представители, которые приняли участие в собрании и имеют право голоса. Именно их волеизъявление учитывается при подсчете голосов.
-
Приглашенные лица — это специалисты, не имеющие права голоса, но чье присутствие необходимо для обсуждения вопросов повестки дня. К ним могут относиться юристы, эксперты, представители фонда капремонта, подрядных организаций или управляющих компаний.
Для обеих категорий установлены строгие требования к идентификации. Для физических лиц необходимы ФИО (по паспорту) и подпись, для юридических — полное наименование и ОГРН. В списке приглашенных также обязательно указывать цель их участия в собрании.
Электронные собрания: особый подход
Отдельно в письме подчеркивается специфика оформления собраний, проведенных через ГИС ЖКХ. Подпункт «е» пункта 17 Требований уточняет, что требование о приложении бумажных бюллетеней действует только для собраний, проведенных без использования системы. При проведении ОСС через ГИС ЖКХ или интегрированные с ней региональные платформы, все решения фиксируются в электронном виде внутри системы, что упрощает документооборот.
Статус документа
В Минстрое обращают внимание, что данное письмо носит разъяснительный характер и не является нормативным правовым актом. Оно представляет собой официальную позицию ведомства по вопросам применения действующего законодательства (Приказов № 266/пр и № 79/пр) и призвано помочь управляющим организациям и собственникам избежать ошибок при оформлении протоколов, которые могут привести к признанию собрания недействительным.
Справка: Нарушение требований к оформлению протокола ОСС может повлечь за собой отказ органа государственного жилищного надзора в его хранении и, как следствие, оспаривание решений, принятых на собрании (от выбора управляющей компании до утверждения тарифов и планов капремонта). Новые разъяснения призваны унифицировать практику применения законодательства в этой сфере.